Ainda é hora de comprar imóveis?

O índice FIPE-Zap, divulgado no início de 2015, identificou uma desaceleração no aumento dos preços dos imóveis no Brasil: o aumento na casa de 26% em 2011 ficou próximo a 7% em 2014. Considerando a inflação pelo IPCA, o aumento real de preço foi de cerca de 0,5%. Venhamos e convenhamos, há vários produtos no mercado financeiro que tiveram mais êxito (rentabilidade) em 2014, principalmente se levarmos em conta o risco e a liquidez.

O que é o índice FIPE-Zap?

Antes de prosseguir na análise, é importante saber que o índice FIPE-Zap é uma média do aumento dos preços de imóveis anunciados no site Zap Imóveis em 20 cidades brasileiras, a saber: BH, Brasília, Curitiba, Florianópolis, Fortaleza, Niterói, Porto Alere, Recife, Rio de Janeiro, Salvador, Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, São Paulo, Vila Velha e Vitória-ES.

Dentre as cidades que compões o índice FIPE-Zap, Recife teve aumento médio de quase 7% em 2014, enquanto que Florianópolis, Porto Alegre e Curitiba tiveram amento abaixo de 5%, portanto abaixo da inflação. Já Brasília teve queda nos preços médios.

Em relação a Brasília, há relatos de que alguns imóveis no setor Noroeste estão sendo vendidos por metade do preço de lançamento.

A explicação para a desaceleração no preço dos imóveis é que a oferta de imóveis novos e na planta está muito grande. Em algumas cidades, bem além da demanda e de sua variação histórica.

E, então, vale a pena comprar um imóvel agora ou é melhor esperar?

Se você puder esperar, espere. Em algumas localidades, a desaceleração pode aumentar; em outras, os preços podem até cair. 

Se não puder esperar para comprar, faça uma pesquisa de preços. Visite salões e feiras de imóveis. Barganhe. Em tempos de oferta maior do que a demanda, o lado forte da negociação é o comprador.

Além do índice FIPE-Zap, procure informações sobre o ITBI na cidade onde pretende comprar o imóvel. Faça uma relação entre oferta e arrecadação de ITBI e entre as variações nessas variáveis. Isso vai he ajudar a interpretar o aquecimento ou desaquecimento do mercado imobiliário na localidade escolhida.

Se vai comprar agora para morar daqui a uns anos, compre na planta, mas verifique se o imóvel escolhido continuará tendo o tamanho e as características adequadas para você e sua família lá na frente. Lembre-se de que famílias crescem e necessidades e gostos mudam.

Se vai comprar para investir para ganhar na valorização, a única alternativa é comprar na planta e vender antes ou perto da entrega.

Se vai comprar para investir e ter renda de aluguel, tanto faz um usado, um novo ou um na planta. Apenas (além do que já foi dito sobre barganhar), atente para a situação dos outros imóveis nas redondezas. Verifique preço de aluguel e se há muitos imóveis parados sem inquilinos (o que chamamos de vacância). Faça a conta para saber como está o percentual de aluguel em relação ao preço do imóvel.

Finalmente...

Se a intenção é investir, tanto para valorização como para renda, não tenha pressa. Pesquise. O investimento só valerá apena se a valorização esperada for de pelo menos 15% ao ano e, se for manter o imóvel, a renda de aluguel for de no mínimo 0,5% do valor do imóvel. Para qualquer coisa pior que isso, há outras opções mais interessantes (em rentabilidade, risco e liquidez) no mercado financeiro com características de gerar crescimento do patrimônio e proporcionar renda mensal.

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